澄澈暴击
珠海楼市正经历一场前所未有的深度调整，呈现 "核心区抗跌，远郊腰斩" 的分化格局。2025 年 11 月最新数据显示，斗门区二手房均价已跌至 7,413 元 /㎡（环比 - 2.78%），金湾区跌至 8,767 元 /㎡（环比 - 2.62%），而主城区香洲仍保持 20,416 元 /㎡的高位。多个外围板块房价较峰值下跌 50%-70%，部分楼盘甚至出现 "腰斩再腰斩"（跌幅超 75%）的惨烈状况。
低迷
一、下跌现状：从巅峰到谷底
整体跌幅：珠海房价较 2021 年历史高点普遍下跌 30%-50%，部分热点板块跌幅更大。2025 年 11 月，全市二手房均价 16,346 元 /㎡，较峰值已大幅回落。
区域分化：
- 抗跌区：香洲主城区（3.5 万 +/㎡）、横琴（3 万 +/㎡）因配套成熟、资源稀缺，跌幅控制在 15% 以内
- 腰斩区：斗门、金湾等外围区域，跌幅普遍达 40%-60%，部分楼盘超 70%
库存危机：斗门区库存去化周期长达 27 个月，湖心新城等热点板块待售房源超万套，远超 6-8 个月的合理水平。
二、"腰斩再腰斩" 十大楼盘全揭秘
楼盘名称
| 区域
| 巅峰价格
| 当前价格
| 跌幅
| 特点
| 龙湖天钜
| 唐家北围
| 3 万 +/㎡
| 1.2 万 /㎡
| 60%
| 被炒成 "第二个深圳"，外地投资客主导
| 时代都荟大境
| 湖心新城
| 2.2 万 /㎡
| 0.8-1 万 /㎡
| 55%
| 前身烂尾，多次改名包装
| 保利香槟国际
| 航空新城
| 2.15 万 /㎡
| 1.05 万 /㎡
| 50%
| "珠海小盘股" 概念炒作后崩盘
| 世荣尚观
| 斗门尖峰南
| 1.9-2 万 /㎡
| 0.9-1.1 万 /㎡
| 50%
| 斗门 "高档盘" 现工抵房，最低 9000 元 /㎡今日头条
| 华发峰尚
| 白蕉
| 1.5 万 +/㎡
| <0.7 万 /㎡
| 53%
| 单价跌破 7000 元，回到 2013 年水平
| 万科魅力之城
| 白蕉
| 1.6 万 +/㎡
| 0.8 万 /㎡
| 50%
| 已回落至 2013 年开盘价
| 华策岭峰国际
| 白蕉
| 1.6 万 +/㎡
| 0.8 万 /㎡
| 50%
| 价格跌回十年前
| 雅居乐国际花园
| 唐家北围
| 3 万 +/㎡
| 0.83 万 /㎡
| 72%
| 120㎡大户型仅售 100 万，单价 8332 元 /㎡
| 美的宝龙城
| 唐家北围
| 2.5 万 +/㎡
| 0.99 万 /㎡
| 60%
| 66.97㎡精装房仅 66 万，单价 9855 元 /㎡
| 翠湖香山玉兰苑
| 高新区
| 3.5 万 /㎡
| 1.6-2 万 /㎡
| 43%
| 高端住宅标杆，现单价 "腰斩"
|
注：部分楼盘跌幅超 70%，如唐家北围个别房源从 3 万 +/㎡跌至 7060 元 /㎡，跌幅达 75% 以上
三、下跌的五大核心原因
降
1️⃣ 供需严重失衡
- 供应井喷：2016-2018 年市场高峰期大量批地，如今集中入市，仅湖心新城就有超万套待售房源
- 需求萎缩：珠海常住人口不足 300 万，缺乏大规模产业支撑，购买力有限
- 投资客退场：投资客占比从 2021 年的 38% 骤降至 2025 年的 12%，加剧供需失衡
2️⃣ 投机炒作崩盘
- 外地房产大 V（米宅、大胡子说房等）将唐家北围包装成 "第二个深圳"，航空新城炒作为 "珠海小盘股"，湖心新城虚构 "未来中心"，制造价格泡沫
- 炒作退潮后，价格断崖式下跌，如唐家北围最高跌幅达 60%，成为 "下跌冠军"
3️⃣ 配套兑现不及预期
- 西区楼盘过度依赖 "规划中" 配套，实际落地缓慢，如湖心新城、航空新城生活配套滞后，通勤成本高企
- 香海大桥等交通设施虽缩短距离，却带来高昂通行费，削弱居住价值
4️⃣ 房企资金链断裂
- 2024 年珠海房企数量较三年前减少 42%，中小房企集体退场
- 泰禾中央广场、华融时代广场、巨人大厦等知名项目停工烂尾，最长达 28 年
- 部分开发商为回笼资金，大幅降价促销，进一步加剧市场下行预期
5️⃣ 政策效应有限
- 2024 年起珠海全面取消限购限售、降低首付和利率、减免契税，但购房者陷入 "越降越观望" 怪圈
- 尽管 2025 年 1-7 月成交量同比增 18%，但主要是刚需入场，改善型和投资需求仍低迷
降
四、市场分化：三类价值逻辑
珠海楼市已裂变为三个截然不同的价值世界：
区域类型
| 代表区域
| 价格逻辑
| 表现
| 存量价值堡垒
| 香洲主城区
| 稀缺资源 + 成熟配套
| 抗跌性强，均价 2-4 万 /㎡，跌幅 < 15%
| 增量信用赌局
| 斗门、金湾等外围
| 规划预期 + 未来配套
| 高波动，跌幅 40%-70%，部分腰斩再腰斩
| 政策离岸市场
| 横琴新区
| 国家战略 + 粤澳合作
| 独特政策环境，与常规供需关系关联低
|
五、未来走势：曙光初现
积极信号：
- 2025 年珠海推出收购存量房转保障房、专项债盘活闲置用地等新政，市场逐渐企稳
- 核心区域（香洲、横琴）已现止跌迹象，部分优质项目成交量回升
- 港澳客群（尤其退休人士）正涌入西区 "价格洼地"，带动部分项目去化
调整仍将持续：
- 外围板块（如湖心新城、航空新城）仍需 1-2 年消化库存，预计价格再降 10-15%
- 市场回归居住属性，"概念炒作" 时代终结，未来房价将更多取决于实际配套和居住体验
六、置业启示：理性回归
购房者策略：
- 核心区：自住可择机入场，稀缺性支撑长期价值
- 外围区：谨慎抄底，优先选择配套已落地项目，用 "剔除法" 评估（只计算已建成配套）
- 绝对禁区：远离高库存、配套无期、房企风险高的项目
珠海楼市的深度调整，本质是从金融投机向居住属性的回归，是城市发展从野蛮生长到精细成熟的必经阵痛。对刚需而言，部分区域已进入合理价格区间，但 "腰斩再腰斩" 的惨烈现实警示：投资有风险，入市需谨慎，不熟的城市，不懂的市场，切勿盲目跟风。
注：数据截至 2025 年 11 月 19 日，部分楼盘价格因促销活动可能略有波动。 |
