听完阿那亚马寅最新分享，我惊呆了

在人们的认知里面，阿那亚是美好生活的代名词。这个从困境中突围的项目，早已超越传统房地产开发的范畴，成为行业的一个“另类”存在。
一路走来，阿那亚的创始人马寅先生有哪些心路历程？阿那亚的成功，对同行又有哪些参考借鉴意义？
近期，在“2025中国不动产AI营销峰会”上，马寅先生畅谈了阿那亚转型的逻辑及路径，以及对设计和运营的最新思考。很多地产人反馈，听完他的真诚分享，惊呆了，收获颇丰。
明源君将马寅先生分享核心内容还原如下，供同行了解阿那亚从开发商到精神品牌运营者的转型逻辑与实践路径。
1
满足居住、情感与精神需求，把房子和美好生活联系起来
2013年正式接手阿那亚，我们就遇到了与当前房地产相似的困境：市场也不好，房子卖不掉，银行不借钱。这迫使我们提前10年时间思考怎么转型，怎么活下去。
当年行业对房子都还聚焦在产品本身，比如，如何把户型做得更合理，外立面用什么材料等等。房子还停留在“纯住宅”概念，只有睡觉功能，忽略了人们的另外两种需求：情感维度需求和精神维度需求。房子并没有把美好生活和居住功能紧密联系起来。
什么是美好生活？
在我心中，下楼左手有咖啡馆，右手有面包店，马路对面有书店，走路就可以去美术馆，去看电影、看戏剧。约朋友吃饭10分钟就能到达任何一个想去的餐厅。
对于阿那亚，我们思考更多的是，如何把房子的居住功能与美好生活联系在一起？

满足人们在情感维度的需求。
除了做好日常配套之外，更要重建邻里之间的美好关系。
阿那亚第一个项目在北戴河，主要想卖给北京客户。
如何让北京客户过来买房？
得找到他们真正的痛点。
北京80%外来人口。大家即使拿到北京户口，买了房买了车，好像也没有安全感和归属感。“父老乡亲”、“街坊四邻”、“远亲不如近邻”这些词汇都不存在。大家活得比较孤单，每个人都像“漂浮”在空中，不知道哪里是自己真正的归宿。
但是，中国人其实还是愿意活在温情脉脉的熟人社区里。
所以，阿那亚打造大量的生活配套和公共空间，给人们提供更多交流可能性，让人们产生链接，变成朋友，变成真正的邻居，在社区里找到归属感、安全感。
满足人们在精神维度的需求。
物质生活得到满足之后，人一定会追求精神满足。精神满足无非就是文学、音乐、戏剧、诗歌、绘画等。
如果可以把文化艺术变成社区的日常生活，那社区就是一个精神家园了。
一个社区满足人们从物质到情感、到精神三个维度的需求。这是我对理想社区的定义。
这一两年我们更多思考人与空间之间的关系。建筑设计最需要考虑的是，人在空间待得舒服不舒服、愿不愿意待更长时间，而不是过度装饰或设计带来的视觉冲击。
我最近常在说一个观点：“去设计化”。一个好的空间，不应该看到设计师的影子。
很多设计师还是喜欢堆砌材料，不太考虑人真正的需求是什么。
举个例子，在北京想看场电影，至少得开车半小时才能到达一个商业mall，停车又得半小时，停好车上楼再到影院又得半小时。这个过程把好心情都折腾没了，也把对文化艺术的向往消耗殆尽。
这就是规划设计没有思考人的需求所带来的结果。
能不能在社区当中，通过规划设计解决这个问题？是不是可以让社区居民下楼就能看一场戏剧？
阿那亚把电影院就放在小镇最中心的位置，而且只有一层建筑，走进去5米就走到了售票处，买完票走5-10米就能进观影厅，看完电影从后面推门出来就是小镇的商业配套。
剧场也是这样。阿那亚的剧场和住宅之间只隔着一条消防通道。
这种便利感是我特别希望通过规划设计来实现的。我希望把文化生活和日常生活紧密联结在一起，变成稀松日常的一部分。 线上获客不停歇，点击了解
2
运营是文旅的核心竞争力，要用长期主义看待项目
十几年前我们在被迫无奈的情况下，思考从传统开发商转型做运营，到现在越来越意识到运营的重要性。
北戴河阿那亚今年运营产值大概30亿（包括酒店、民宿、餐厅等所有收入），第一次超过地产销售收入。
这几年房地产下行，文旅地产更是重灾区。阿那亚房子还能卖出去，就是因为运营把资产的价值（也就是租金回报率）做起来了。
阿那亚的房子卖得比周边房子贵，客户为什么还会买？
第一，这是他们想要的理想生活。
第二，不住的时候还可以当民宿出租。
阿那亚5%的租金回报率，支撑起了房价，也支撑了买房者的信心。
我曾经在日本轻井泽看到，那些配套齐全的度假房，因运营不善沦为“负资产”，业主甚至愿意花钱让开发商回收。
这件事对我触动很大。文旅地产如果没有好的运营，可能就是负资产。我认为，未来是以租金回报率评估房产价值的时代，一些住宅没有好的运营也可能成为负资产。
运营成为唯一的核心竞争力。只有把运营做好了，房产价值通过租金回报率体现出来，产品才有市场、有流动性。所以这些年我们一直在提升运营能力。
阿那亚走到现在是不算账的结果。早期做这个项目本来想靠卖地赚钱，结果地砸在手里没卖掉，项目又不能停。当时找信托公司借了10亿贷款，利息15%，第一年销售额4000万，销售回款还不够还利息，压力特别大。
当时想尽一切办法吸引客户过来，不计成本地投入，结果一年一年走到现在。所有的运营都需要培育和孵化的过程，就看你是不是愿意用更长期主义的视角看待项目。
关于社群，阿那亚早年也充当过文化艺术搬运工，哪个文化艺术活动或演出好，就直接搬到社区里。
后来慢慢发现，活动一结束就曲终人散。
我们就在思考，社区是不是能够“长出”自己好的文化艺术内容来？
一是通过这些大量的社群让业主参与进来，比如说业主们演话剧、成立合唱团等等；
社群早期是我们管控，后来就是自我生长状态。我们搭了个平台，让业主们互相认识以后，就不用再去操心太多的事了。这个过程中可能效率会低，需要更长期主义的角度去看待，让它慢慢发生。
有一个业主经常住在阿那亚不回北京。他妈妈给他打电话说，“你把我一个人扔在北京，万一我出点什么事怎么办？你离我300公里。”
他脱口而出说，“没关系，我可以找10个人，他们10分钟之内可以赶到家里照顾你或带你去医院。”后面仔细想，这十个人全是在阿那亚的邻居。
在阿那亚，大家因为各种活动链接产生了深度的安全感和归属感，这是一个社区最有意义、最有生命力的一种表现。
二是通过重大文化艺术IP，构建社区的文化底蕴。
住在这里的人长期感受着文化艺术生活，他的生命状态也会发生某种变化。这才是最有价值的，也是你无法通过管理或者引导实现的。
当然，也需要很多文化艺术IP不断给这个社区带来传播力、影响力。
这两年我们一直在困惑，阿那亚到底是一个景区还是一个社区？因为阿那亚每年的访客超过350万，运营收入80%来自访客。
国内只要一说景区就是“关上门卖门票”的逻辑，小镇里都是演员，而不是真正生活在那的居民。但我们看到，世界上很多著名的度假小镇，都是有真实的人在那儿生活的。
关于阿那亚，早年我们就说过一句话：始于度假，终于社区。我们认为，阿那亚还是一个社区。
我们想借鉴国外一些著名度假小镇的运营模式，比如戛纳有电影节，威尼斯有影展、建筑双年展、艺术双年展，阿维尼翁有戏剧节等，这些重大文化艺术IP给小镇带来持续的生命力，以及持续的文化影响力。我们也希望通过每年举办阿那亚戏剧节、音乐节、电影节、舞蹈节、电音节等等重大的文化艺术活动，吸引更多人关注，让同道之人来到这里形成能量场，在社区种下文化艺术的种子。
阿那亚的价值观强调的是回归自然、回归家庭、回归本我，在生活层面强调有品质的俭朴、有节制的丰盛。喜欢这个社区的人就是无比喜欢，不喜欢的就无感。价值观天然筛选了客群，喜欢这种风格的人自然而然的就聚集在这里，共享社区的美好生活。
点击下图，了解详情↓