现在的楼市：政策托底发力，分化格局明显

打开楼市地图，2025 年的行情正在上演 “冰火两重天”❗️ 一边是政策工具箱持续加码，一边是城市间差距越拉越大，这些关键变化必须看清：

需求端：公积金 “解锁” 新用法，购房门槛降到历史最低

公积金政策正在变成 “民生红包” 泰州允许提取公积金付物业费，重庆放宽全款购房提取条件，广州更直接 —— 买二手房也能提公积金付首付了！加上首套首付 15%、房贷利率 3.5% 的 “地板价”，刚需买房成本确实降了。但专家提醒：政策虽宽松，1-9 月全国新房销量仍同比降 6%，市场回暖还在 “慢走” 阶段。
供给端：存量房成 “香饽饽”，收购潮化解库存压力

杭州、荆门等城市正忙着 “扫货” 商品房！杭州安居集团把万科的房源改成保障房，年底就能入住；荆门已收了 651 套存量房，一部分还改成了租赁住房。更关键的是，这类收购价比市场价低 30%-50%，既能去库存，又能稳住周边房价，简直是 “双向缓冲”。
城市分化：一二线回暖 vs 三四线去库存

头部房企早把钱砸向核心城市：中海地产 83% 的拿地款投在了北上杭深，杭州前三季度卖地收入超去年全年。反观三四线，库存出清周期仍承压，土地出让金还在下降。一句话总结：好城市的房子在 “保值”，弱能级城市还在 “去化”。
未来 5 年：楼市的 “黄金坑” 藏在这两个方向

告别 “闭眼买涨” 的时代后，房地产的新机会已经浮出水面
1. 核心逻辑：“好城市 + 好房子” 才是硬通货

中指研究院的数据很实在：投资吸引力 TOP20 的城市，GDP 占全国 35%，人口占 21%，这些地方的改善型房源正在崛起。120-144 平米的大户型成交占比已超 30%，带绿色认证、智慧社区的房子，二手房溢价能比周边高 25%。比如上海的老旧社区改造后，周边商铺租金直接涨了 40%，这就是 “品质红利”。
2. 新赛道：存量提质 + 保障房运营

国家已经定调：从 “建新房” 转向 “改旧房”！未来五年超 10 万个老旧社区要改造，光加装电梯就是千亿级市场。同时，保障房也能赚 “稳钱”—— 深圳保障房出租率超 95%，加上社区服务，年收益率能到 8%。房企们早就不拼 “拿地速度”，转而抢 “运营能力” 了。
普通人的应对指南

• 刚需买房：优先选长三角、珠三角都市圈的卫星城（比如昆山这类通地铁的），政策支持 + 人口流入，抗跌性更强。
  
• 改善置换：盯紧 “绿色 + 智慧” 属性，这类房子在政策端更受青睐，未来流动性更好。
  
• 谨慎避坑：三四线城市除非自住，否则别碰非核心地段，库存压力短期内难缓解。